Bail commercial : que comprend l'indemnité en cas d'éviction du locataire ?

Selon les dispositions du Code de Commerce mais aussi de la jurisprudence, il résulte qu'en cas de non-renouvellement du bail commercial, le locataire a droit au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice subi.

Cette indemnité d'éviction est fixée aux vues des conditions et surtout des conséquences du non-renouvellement du bail. Lorsque ce non-renouvellement entraine la perte du fonds de commerce, le bailleur devra régler une indemnité dite "de remplacement" intégrant la valeur du fonds, avec toutes les possibilités de discussion que cela implique.

A contrario si le fonds est "déplaçable" sans préjudice notable pour la clientèle et la zone d'achalandage, on parle alors d'une indemnité de déplacement ou de transfert qui aura pour assiette le droit au bail initial majoré des coûts de transfert.

Dans le dossier cité en référence, et de manière assez surprenante, le propriétaire d'un local situé dans un centre commercial donne congé à son locataire avec offre d'indemnité d'éviction à fixer par le juge. Ce dernier, et plus précisément la Cour d'Appel de Paris, décide que la valeur du droit au bail est nulle et limite l'indemnité d'évictions aux seules indemnités accessoires soit frais de transfert, coût de déménagement...

Cette analyse est contrecarrée et censurée par la Cour de cassation qui estime de manière plus classique et plus juste, que l'indemnité d'éviction doit comprendre la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est expulsé, actif qui fait partie intrinsèquement de la valeur du fonds de commerce.

Source : Cassation 3ème chambre civile 13/10/2021 - Code de Commerce article L 145 - 14