L’usufruitier de parts de SCI peut déduire le déficit social de ses revenus fonciers

Lorsque les parts de la SCI font l’objet d’un démembrement, le même article précise que c’est l’usufruitier qui est soumis à l’impôt sur le revenu sur la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu-propriétaire quant à lui n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier.

Selon l’Administration, l’usufruitier est donc imposé à raison du bénéfice courant de l’exercice tandis que le nu-propriétaire est imposé à raison des résultats exceptionnels (plus ou moins-values de cession d’éléments de l’actif immobilisé...).

Toutefois, pour les SCI, l’administration avait précisé (dans une doctrine non reprise a priori au BOFIP) que l’imposition du nu-propriétaire sur les profits exceptionnels ne trouve pas en pratique à s’appliquer en matière de revenus fonciers, et que la totalité des bénéfices fonciers d’une SCI est donc imposée au nom de l’usufruitier (Doctrine 5 D-2-07 du 23 mars 2007).

Si l’imposition du bénéfice social était clairement évoquée, l’imposition du déficit social a elle soulevé quelques difficultés.

L’Administration considérait en effet qu’en cas de démembrement de la propriété des titres, le déficit social subi par une société translucide doit être pris en compte par le nu-propriétaire qui a la qualité d’associé et qui est redevable des dettes.

Le Tribunal administratif de MELUN avait donné raison aux contribuables qui considéraient que le déficit social devait s’impacter sur les autres revenus fonciers de l’usufruitier.

La Cour Administrative d’Appel de BORDEAUX donnait raison à l’Administration.
 
Le 8 novembre 2017, le Conseil d’Etat a tranché en considérant que c’est à l’usufruitier qu’il revient de déduire de ses revenus la part du déficit social correspondant à ses droits, symétriquement à l’imposition entre ses mains du bénéfice social.

Sur un plan économique, cette solution paraît plus justifiable que celle de l’administration qui entraînait un réel risque de déperdition du déficit social car le nu-propriétaire n’avait pas forcément de revenus fonciers pour imputer ce déficit social.

Il semble que cette solution rendue dans le cas d’une SCI soit transposable aux autres sociétés de personnes dont les titres sont démembrés et qui sont soumises au régime de l’article 8 du CGI.

Source : Conseil d’Etat, 8 novembre 2017, n°399764.