11.02.2022

Actualités SCI

Ci-dessous diverses informations utiles pour la vie des sociétés civiles immobilières.

Avant, la publication d’annonces légales ne pouvait être effectuée que dans des journaux d’annonces légales. Depuis février 2020, les services de presse en ligne peuvent également publier les annonces judiciaires et légales des sociétés. Toutefois, le décret d’application pour permettre l’insertion d’une annonce judiciaire ou légale par un service de presse en ligne et non plus seulement par une publication de presse ne vise que les sociétés commerciales. En revanche, le décret 78-704 du 3 juillet 1978 ne prévoit pas expressément à ce jour la possibilité pour ces sociétés de recourir aux services en ligne. Il est donc préférable de continuer à publier les annonces sur un support papier.

Pouvoirs du gérant

  • Le gérant est seul représentant de la SCI
    • A l’égard des tiers, la société est représentée par le gérant. Comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation, seul le gérant engage la société. Ainsi, un associé ne peut pas voter dans une assemblée générale de copropriétaires s’il n’a pas été mandaté. La SCI est donc fondée à contester la validité des décisions prises lors de cette assemblée.
  • En cas de cogérance
    • Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. L’article 1848 du code civil ajoute que, s'il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. Aussi la Cour de cassation a-t-elle admis qu’un gérant pouvait décider seul d'engager une action en paiement d'une indemnité d'occupation contre son cogérant qui occupait privativement un immeuble de la SCI, dès lors que :
      • les statuts ne faisaient pas obstacle à une telle décision ;
      • le cogérant ne s'était pas opposé à cette décision.

Responsabilité du gérant / Quitus sans valeur

Un arrêt de la Cour de cassation paraît particulièrement important, car il porte sur le quitus donné au gérant, quitus que l’on retrouve dans bon nombre d’assemblées générales. Dans cette affaire, une SCI reprochait à un ancien gérant d’avoir vendu un bien immobilier à un prix trop bas. Cependant, l’ex-gérant faisait valoir que l’assemblée lui avait donné quitus de son mandat en pleine connaissance de cette vente. Son argument a été balayé : le quitus donné par l’assemblée n’a pas d’effet libératoire.

Usufruitier et nu-propriétaire

La loi 2019-744 du 19 juillet 2019 a modifié les règles légales de répartition des droits entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Ces règles sont désormais les suivantes.

Le nu-propriétaire et l'usufruitier ont, tous deux, le droit de participer aux décisions collectives.

Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l'usufruitier.

L'article 1844 du code civil précise que les statuts peuvent déroger à la règle selon laquelle le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier.

La Cour de cassation a admis que les statuts pouvaient attribuer le droit de vote à l'usufruitier pour toutes les décisions, sous réserve de respecter le droit du nu-propriétaire de participer aux décisions collectives.

En revanche, elle a annulé la clause statutaire qui privait l'usufruitier du droit de voter les décisions concernant les bénéfices. Cette clause porte en effet atteinte aux prérogatives essentielles attachées à l'usufruit : celles d'user de la chose grevée et d'en percevoir les fruits.

Héritiers

Selon l’article 1870, alinéa 1, du code civil, la société civile n’est pas dissoute par le décès d’un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu’ils doivent être agréés par les associés. L’article 1870-1 du même code dispose que les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés n’ont droit qu’à la valeur des parts sociales de leur auteur. La Cour de cassation en a conclu que, s’il n’était pas associé, l’héritier n’avait pas qualité pour percevoir les dividendes, fût-ce avant la délivrance du legs de ces parts à un légataire.

Approbation de la gestion

La Cour de cassation a eu l'occasion de rappeler que, même dans une SCI familiale, le gérant devait rendre compte annuellement de sa gestion, que les associés le lui demandent ou non.

Arrivée du terme statutaire

En principe, une société prend fin de plein droit lorsque, arrivant à son terme, elle n’est pas prorogée. La loi 2019-744 du 19 juillet 2019 a apporté un assouplissement notable à cette règle.

Ainsi, lorsque les associés ont oublié de proroger la société avant l’arrivée du terme, le président du tribunal peut, à la demande de tout associé présentée dans l'année suivant la date d'expiration de la société, constater l'intention des associés de proroger la société et autoriser la consultation à titre de régularisation dans un délai de trois mois, le cas échéant en désignant un mandataire de justice chargé de la provoquer (c. civ. art. 1844-6).