Liquidation judiciaire : résiliation du bail commercial

Action d’un bailleur face au locataire en liquidation judiciaire

Une société locataire de locaux commerciaux est mise en liquidation judiciaire et cesse de régler ses loyers.

Le bailleur dépose alors une requête devant le juge-commissaire pour que soit constatée la résiliation du bail. Pour cela, il se fonde se fonde sur l’article L. 641-12, 3° du code de commerce qui permet au bailleur de faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire.

Cependant, la demande est rejetée au motif que le bailleur aurait dû, tout d’abord, faire délivrer au liquidateur un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce commandement étant expressément prévu par le bail.

Un commandement de payer n’est pas nécessaire

Le rejet de la demande du bailleur est censuré par la Cour de cassation. La Cour retient en effet que, lorsque le juge-commissaire est saisi sur le fondement de L. 641-12, 3°, du code de commerce, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Notons que cette solution avait déjà adoptée par la Cour de cassation (Cass. com. 9 octobre 2019, n°18-17563).

La marche à suivre par le bailleur

En pratique, le bailleur peut, en cas de liquidation judiciaire du locataire, utiliser l’article L. 641-12, 3° du code de commerce pour obtenir la résiliation du bail si deux conditions sont réunies.

• D’une part, les loyers et charges impayés doivent correspondre à une période postérieure au jugement de liquidation judiciaire.
• D’autre part, le bailleur doit laisser passer 3 mois avant de demander cette résiliation.

Le délai de trois (3) mois se calcule à compter du jugement de (Cass. com. 19 février 2013, n°12-13662) :

• liquidation quand celle-ci est prononcée directement ;
• sauvegarde ou redressement judiciaire lorsque la liquidation judiciaire fait suite à l’une de ces deux procédures.

Si, le paiement intervient pendant le délai de 3 mois, la résiliation du bail ne peut pas être prononcée (c. com. art. L. 622-14 sur renvoi de l'art. L. 641-12, 3°).

Source : Cass. civ., 3e ch., 24 novembre 2021, n° 20-20973