Locataire en liquidation judiciaire : le propriétaire doit savoir attendre s’il veut obtenir la résiliation du bail

Lorsque le locataire d’un local commercial est mis en liquidation judiciaire et cesse de payer ses loyers, le code de commerce permet au bailleur de demander la résiliation du bail.

Pour cela, deux conditions doivent être remplies :

-     d’une part, les loyers et charges impayés doivent correspondre à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire ;

-     d’autre part, le bailleur ne peut formuler sa demande qu’au terme d’un délai de 3 mois à compter du jugement de liquidation judiciaire.

Si le bailleur agit avant ce délai de 3 mois ou si le paiement des sommes dues intervient avant son expiration, la demande de résiliation ne peut pas aboutir.

Dans une affaire dont a eu à connaitre la chambre commerciale de la Cour de cassation le 18 janvier 2023 (21-15576), un bailleur a tenté de s’affranchir de ce délai en présentant deux arguments :

-     le point de départ du délai de 3 mois n’est pas la date du jugement de liquidation judiciaire mais la date du jugement de la procédure de redressement, étant donné qu’en l’espèce la liquidation fait suite à la résolution du plan de redressement ;

-     pour apprécier si le délai de 3 mois est ou non écoulé, le juge doit se placer à la date à laquelle il statue et non à la date de la demande de résiliation du bailleur.

La Cour de cassation a rejeté les arguments du bailleur et confirmer les modalités d’appréhension du délai de 3 mois requis, à savoir que pour apprécier si ce délai a été respecté, le juge commissaire se place bien à la date à laquelle le bailleur l’a saisi de sa demande de résiliation et non à la date où il statue.

Elle en a profité pour préciser que dans le cas spécifique où la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan de redressement, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement mais d’une nouvelle procédure collective, avec pour effet que le point de départ du délai de 3 mois est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire.

Les deux arguments du bailleur étaient donc inopérants et la chambre a confirmé que sa demande en résiliation du bail devait bien être rejetée faute d’avoir attendu le délai dans son intégralité.