LMP/LMNP : distinctions et rappels généraux

Conditions de distinction des LMP et LMNP : 

Pour rappel, l’article 155 IV du Code général des impôts octroie la qualité de loueur en meublé professionnel au contribuable qui remplit les conditions suivantes :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Ces conditions permettent donc de différencier les loueurs en meublé professionnels des loueurs en meublé non professionnels.

Dans un arrêt du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a censuré la condition d’inscription au RCS dès lors qu’elle méconnait le principe d’égalité devant les charges publiques. En effet, ne peuvent être inscrites que les personnes physiques ayant la qualité de commerçant laquelle est conférée aux personnes qui exercent des actes de commerce tandis que l’activité de location meublée ne constitue pas un tel acte.

Cette déclaration d’inconstitutionnalité prend effet à compter de la date de publication de la décision du Conseil constitutionnel et est invocable dans toutes les instances non jugées définitivement.

A noter que l’Administration connaissait déjà cette difficulté d’inscription puisqu’elle acceptait de reconnaître la qualité de loueur en meublé professionnel au contribuable dont l’inscription au RCS avait été refusée si celui-ci conservait la décision de refus pendant toute la période d’activité : BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°80.

Il est proposé au législateur soit d’élargir les règles d’inscription au RCS soit de retenir un autre critère en vue d’établir le caractère régulier et continu de l’activité.

Il y aura donc lieu de suivre l’évolution de la législation à ce sujet.

Rappels généraux :

Les loueurs en meublé sont soumis aux dispositions de l’article 39 C II 2° du CGI qui limite la déductibilité des amortissements. Ainsi, les amortissements ne sont déductibles qu’à concurrence du résultat positif suivant :

• montant des loyers annuels courus diminué,
• des dépenses engagées pour l’immeuble donné en location (dépense d’entretien, de réparation ; frais financiers ; taxe foncière...).

Cette limite ne s’applique pas aux conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis, dépassent la simple jouissance du bien et sont considérées comme des opérations de louage de services. Sont notamment visées les établissements d’hôtellerie familiale comportant des prestations hôtelières, fournies dans des conditions similaires à celles proposées dans les établissements à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : petit déjeuner, fourniture régulière du linge de maison, nettoyage régulier, réception ne se militant pas à une simple remise des clés.

Il y a lieu de saisir un état de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée par les dispositions des 1 ou 2 de l’article 39 C du CGI.

Source : Conseil constitutionnel, 8 février 2018, n°2017-689 QPC.