Quelles sont les règles de déduction des loyers professionnels ?

Focus sur les règles de déduction des loyers pour les BNC et les professionnels libéraux.

Les professionnels libéraux ont aujourd’hui tendance à se regrouper et les locaux appartiennent souvent à une SCI commune voire parfois aux communes.

Pour autant, les types d’occupation et fonctionnement demeurent divers et variés et la question se pose au plan fiscal du traitement des loyers versés.

Ces loyers sont en principe déductibles, y compris lorsque les locaux sont à usage mixte ou lorsqu'il s'agit de loyers versés à soi-même.

Rappel, ci-après, des principales règles de déduction de cette dépense.

La déduction des loyers des locaux professionnels

Lorsque vous êtes locataire de vos locaux professionnels, vous pouvez comprendre dans vos charges les loyers que vous avez effectivement payés au cours de l'année. II en est de même des loyers payés d'avance au cours de l’année à condition qu'ils ne constituent pas un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie n'est pas déductible car il s'agit d'une somme qui est par définition remboursable. Seules les sommes conservées par le propriétaire pour couvrir des loyers impayés, des charges locatives ou des travaux de remise en état peuvent être déduites l'année ou elles sont acquises au bailleur.

Corrélativement, les sommes que le propriétaire restitue en fin de bail au titre du dépôt de garantie n'ont pas à être comprises dans vos recettes imposables

Au plan juridique la signature d’un bail professionnel est fortement recommandée.

La déduction des loyers des locaux à usage mixte (personnel et professionnel)

Dans cette situation, vous pouvez déduire une quote-part de votre loyer correspondant à l’utilisation professionnelle de votre habitation.

A titre de règle pratique, ii est admis que la partie du loyer déductible de vos revenus professionnels soit égale à la fraction du loyer total correspondant au rapport existant entre la superficie affectée à l'usage professionnel et la superficie totale des locaux.

Exemple : vous disposez d'un bureau de 30 m2 dédié à l'exercice de votre profession dans un appartement dont la superficie totale est de 100 m2. Vous pourrez alors déduire 30% de votre loyer.

Bien entendu, comme pour toutes dépenses mixtes, ii vous appartient de justifier, en cas de contrôle, de l'utilisation professionnelle des locaux.

La déduction d'un loyer à soi-même

Dès lors que vous êtes propriétaire à titre privé de votre local professionnel, vous pouvez vous facturer à vous-même un loyer correspondant à l'utilisation professionnelle du bien.

La déduction de ce loyer à soi-même est toutefois subordonnée au respect de plusieurs conditions :

  • L’immeuble doit être conservé dans votre patrimoine privé (c'est-à-dire que vous ne devez pas l'affecter à votre activité en l'inscrivant au registre des immobilisations) ;
  • vous devez pouvoir justifier de la perception effective d'un loyer pour la mise à disposition de ces locaux. Pour ce faire, vous devez effectuer un versement effectif de ces loyers du compte professionnel vers le compte personnel (notre conseil : mettez en place un virement permanent !)
  • Vous devez en parallèle déclarer ces revenus au titre des revenus fonciers.

Justification pour bénéficier de la déduction des loyers dans vos charges

Vous devez donc être en mesure d'établir (notamment par la production d'écritures comptables, de copies de chèques et de relevés de comptes professionnels) que les loyers sont effectivement décaissés au titre de votre activité professionnelle et versés sur votre compte personnel.

Attention, si vous ne disposez pas de compte professionnel et que vous n'avez qu'un compte mixte (à usage professionnel et personnel), vous ne pouvez pas prétendre à la déduction des loyers versés à soi-même.

Source : BOI-BNC- BASE- 40-60-30, 12 septembre 2012