Boulangerie et CHR : le preneur d’un bail peut changer l’activité dès lors qu’il ne trouble pas la copropriété

Boulangerie et CHR : le preneur d’un bail peut changer l’activité dès lors qu’il ne trouble pas la copropriété

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L'application des baux commerciaux soulève en pratique moult difficultés techniques, qui ne peuvent être tous résolus par les textes de loi. Cet arrêt en est ici une nouvelle illustration.

Le locataire de locaux situés dans un immeuble en copropriété peut exploiter un restaurant à la place d'une boulangerie dès lors que cette activité est conforme à l’usage mixte des locaux et qu'elle ne trouble pas les copropriétaires.

Nous aurions pu mettre cet article dans la rubrique juridique de notre lettre mais il concerne aussi deux métiers, de bouche en l’occurrence. Dans ce dossier un bail commercial conclu avec un boulanger, pour des locaux situés dans un immeuble en copropriété, portait sur un magasin prolongé d’un appartement au rez-de-chaussée (lot 1) et un fournil au sous-sol (lot 5). Le locataire avait par la suite abandonné l’activité de boulangerie pour ouvrir un restaurant dans le lot 1, en respectant les activités prévues au bail.

Toutefois et à la demande d'un copropriétaire, une cour d’appel avait interdit au locataire d’exploiter ce commerce au motif que le changement d’activité avait été opéré en contravention avec le règlement de copropriété. En effet elle relève que le changement d’activité opéré avait modifié l’affectation du lot 1, qui de local mixte serait devenu exclusivement commercial, et la destination de l'immeuble ; la nature de l’activité de restauration impliquant une ouverture au public  différente de celle auparavant exercée (boulangerie) tant dans les horaires d’ouverture que dans l’usage des lieux par les clients.

Cette décision est censurée en cassation, la cour de cassation s’étonnant que la cour d’appel, qui avait certes constaté que le lot 1 était à usage mixte commercial et d'habitation, ne relève pas en quoi la nouvelle activité exercée dans ce lot causait un trouble à la copropriété.

Nous relèverons ici qu’au-delà du à priori plus grand pragmatisme de la Cour de Cassation le changement de destination est sujet à caution voire à précaution. L’accord préalable du propriétaire mais aussi de la copropriété semblent donc quasiment indispensables.

Dans un autre registre rappelons aussi que tous travaux affectant la substantielle moelle du bâtiment doit donner lieu à autorisation préalable et écrite du propriétaire.

Source : Cass. 3e civ. 24 mars 2015 n° 13-25.528 (n° 366 F-D), Sté Ziah c/ Sté LM.