GMS : réforme de l’urbanisme commercial – Décret d’application de la loi Pinel du 18 juin 2014

GMS : réforme de l’urbanisme commercial

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Le décret d’application de la loi Pinel du 18 juin 2014, réformant le droit de l’urbanisme commercial, a été publié le 12 février 2015.

Demande d’autorisation d’exploitation commerciale

Depuis la loi Royer du 27 décembre 1973, la création ou l’extension des grandes surfaces commerciales devait faire l’objet d’une autorisation spécifique, distincte du permis de construire.

Dans le prolongement de la loi SRU puis de la loi LME qui entendaient notamment établir un minimum de relations entre le contrôle des équipements commerciaux et les règles d’urbanisme, la loi Pinel remet en cause la dualité autorisation/permis.

Dorénavant, si l’opération envisagée nécessite un permis de construire (création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1000 m² résultant d’une construction nouvelle, création d’un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 1000 m², ou extension d’une surface existante de plus de 20m² ou 40m² s’il s’agit d’un ensemble commercial), c’est une autorisation dite « simple » qui sera délivrée : le permis de construire tiendra lieu d’autorisation d’exploitation commerciale.

La procédure consistera dans un dépôt unique en mairie du dossier de demande de permis de construire  et du dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerciale. Le dossier sera transmis à la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) qui rendra son avis favorable ou défavorable au projet.

La loi ne précise pas de façon explicite si l’avis conforme de la CDAC liera l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire. Au regard de la rédaction de l’article L 425-4 du code de l’urbanisme, on peut le supposer.

Si le projet ne nécessite pas le dépôt d’un permis de construire, le dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerciale sera déposé auprès de la CDAC, comme c’est le cas actuellement.

La loi Pinel avait par multiplié les critères d’appréciation d’un projet et mis en avant des critères tels que l’aménagement du territoire, le développement durable, l’impératif de protection des consommateurs ou la contribution du projet en matière sociale.

Le décret du 12 février vient préciser la liste des pièces à fournir à l’appui de la demande, cette liste devenant plus conséquente. Rappelons que, sans y apporter de changement profond, la loi a reformulé par ailleurs la nécessaire cohérence entre l’autorisation d’exploitation commerciale et les schémas de cohérence territoriale (SCOT) ou les plans locaux d’urbanisme (PLU) intercommunaux. Ces aspects demeurent des critères essentiels de l’étude du dossier.

La durée de validité de l’autorisation est de 3 ans à compter de la date à laquelle le permis est devenu définitif, ou à compter de la notification de l’autorisation d’exploitation commerciale si le projet n’est pas soumis à permis de construire.
Précisons que, comme pour l’autorisation d’exploitation commerciale actuellement, le permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale sera non cessible et non transmissible. Par exception à ce principe, un promoteur demandant en cette qualité une autorisation pourra procéder à la vente en l’état futur d’achèvement du projet, à condition que celle-ci soit réalisée avant l’ouverture des surfaces de vente au public. C’est l’acquéreur qui devra procéder lui-même à cette ouverture, sans pouvoir se faire substituer.

Le nouveau régime d’autorisation est entré en vigueur le 15 février 2015. Un régime transitoire est aménagé pour les demandes en cours d’instruction à cette date.

Procédure de recours

La loi Pinel avait réécrit entièrement l’article L 752-17 du Code de Commerce qui traite des recours formés devant la CNAC. Elle avait notamment revu  la composition de la CDAC et de la CNAC et renforcé les exigences déontologiques auxquelles sont soumis les membres de la CNAC.  Le décret du 12 février vient préciser les conditions de ces recours.

En particulier, la CNAC pourra dorénavant entendre les personnes favorables et défavorables au projet en deux groupes distincts, et recevoir des contributions écrites. Le délai de notification de l’avis de la CNAC est ramené de deux mois à un mois. Le décret précise par ailleurs les modalités de la procédure qui autorise la CNAC à examiner d’office tout projet donc la surface de vente atteint au moins 20 000 m².

Fin de l’exploitation commerciale et obligation de démantèlement

Signalons enfin que le décret du 12 février 2015 prévoit également les mesures d’application de la loi Alur du 24 mars 2014 visant à lutter contre les friches commerciales. Le propriétaire d’un site bénéficiant de l’autorisation d’exploitation commerciale est désormais responsable de l’organisation du démantèlement du site et de la remise en état de ses terrains d’assiette s’il est mis fin à l’exploitation et si aucune réouverture au public n’intervient sur le même emplacement pendant un délai de trois ans.