Bail commercial : bref focus

Introduction :

Le présent article ne saurait résumer en quelques lignes la législation relative aux baux commerciaux, sans évoquer en outre l’abondante jurisprudence en la matière.

Nous ne ferons donc ici qu’efflorer le sujet, avant tout pour en souligner l’importance.

En effet, qui dit local commercial, dit propriété commerciale du fonds. C’est d’ailleurs une spécificité franco-française, nos voisins d’Outre-Rhin par exemple ignorant cette notion d’actif incorporel découlant de fait de textes juridiques.

Que ce soit en commerce traditionnel ou dans le monde très diversifié de la franchise et autres commerces organisés, la question de l’emplacement est le plus souvent primordiale.

A ce niveau la sécurité juridique est donc indispensable.

Nota : cet article ne traite ni des baux professionnels, ni des locations aux particuliers

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Les baux commerciaux sont régis par les articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Le bail commercial est un contrat unissant le propriétaire d’un local et son locataire. Le locataire y exercera une activité commerciale, industrielle voire artisanale, l’activité exercée devait être explicitement autorisée par le bail.

Le fondement du bail commercial réside dans le paiement d’un loyer en contrepartie d’avantages pour le locataire et principalement la stabilité et le droit au renouvellement.

Aussi le bail doit systématiquement stipuler une durée et un loyer.

Lors de la signature du bail, le propriétaire est engagé pour une durée de 9 ans alors que le locataire peut résilier, sous réserve de respect d’une procédure dont le formalisme vient d’être revu par la loi pacte, à chaque période triennale (d’où l’appellation 3/6/9).

Cependant, un bail commercial peut être consenti pour une durée plus longue mais toujours déterminée, c’est souvent le cas dans les centres commerciaux à titre d’exemple.

Quelles dérogations possibles ?

Il existe deux cas de dérogation possible : le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire :

• Bail de courte durée ou bail dérogatoire :

Le bail dérogatoire peut être consenti pour une durée maximum de 3 ans. Il est possible d’enchainer plusieurs baux dérogatoires de moindre durée tant que la durée totale n’excède pas 3 ans. Au terme du bail et en cas de maintien dans les lieux, le bail précaire se transforme automatiquement en bail de 9 ans.

• La convention d’occupation précaire :

La convention d’occupation précaire offre un droit d’occupation provisoire du local en contrepartie du paiement d’une redevance. Sa durée n’est pas déterminée par une date de fin mais par un évènement. Aussi le terme n’est pas lié à la volonté des parties mais aux circonstances particulières (démolition, expropriation, travaux…).

En cas de maintien dans les lieux supérieur à 3 ans, la convention ne se transforme pas automatiquement en bail commercial. Par contre, si le locataire est toujours dans les lieux au terme de la circonstance particulière, la convention évolue en bail commercial.

Il s’agit de principes de base qui peuvent être soumis à de nombreuses spécificités et font l’objet d’une jurisprudence étoffée.