21.06.2017
#Juridique

Bail commercial : droit de préférence du locataire

Le principe du droit de préférence n’est pas d’ordre public. C’est à dire que les parties à l’acte peuvent soit y déroger soit l’aménager.

Si le droit de préférence au locataire est prévu au contrat et qu’il y a un droit de préemption de la collectivité publique, cette dernière est prioritaire sur le locataire.

APPLICATION DU DROIT DE PREFERENCE

Le droit de préférence s’applique qu’en cas de bail commercial écrit ou verbal.

Le droit de préférence ne s’applique pas aux autres contrats de location (bail dérogatoire, convention d’occupation précaire, locaux industriels, entrepôts, un local à usage de bureau exclusivement).

Le droit de préférence ne s’applique pas lorsqu’il y a cessions de parts ou d’actions de la société propriétaire du local ou lorsqu’il y a apport en société. C’est la société qui en est propriétaire.

EXCLUSIONS

L’article L145-46-1 dernier alinéa prévoit des exclusions au droit de préférence :

  • cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
  • cession unique de locaux commerciaux distincts,
  • cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,
  • cession global d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
  • cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant du bailleur ou de son conjoint.

DROIT DE PREFERENCE

  • Droit de préférence initial : le bailleur notifie par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement au locataire de son projet de vente qui, à peine de nullité, doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.
  • Droit de préférence subsidiaire : si, après avoir notifié son intention initiale de vendre, aucune vente n’a été réalisée ni au profit du locataire au titre de son droit de préférence ni au profit d’un tiers acquéreur, le propriétaire peut décider de le vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur. Dans ce cas, il se trouve tenu d’une seconde obligation de notification au locataire (nouveau projet de vente). En cas de non respect des formes, la vente réalisée encours la nullité.

Source : article L145-46-1 du Code de commerce.