07.07.2015
#Fiscalité

Déclaration des loyers

Nouvelle obligation par téléprocédure

Dans le cadre de la procédure de révision des valeurs locatives des locaux professionnels, les entreprises doivent mentionner, avec leur déclaration de résultats, les informations relatives à chacun des locaux professionnels dont elles sont locataires au 1er janvier de l'année de dépôt de la déclaration (CGI art. 1498 bis). C’est en effet à partir de l'évolution des loyers constatée annuellement dans les déclarations déposées que seront mis à jour les tarifs de chaque catégorie de locaux, dans chaque secteur d'évaluation. Cette information s'effectue à l'aide d'un formulaire, DECLOYER, annexe à la déclaration de résultats et uniquement par télé-procédure (EDI). Ne sont pas concernés les locaux industriels évalués en valeur comptable.

Cette télédéclaration « DECLOYER » spécifique est distincte de la déclaration de résultat à laquelle elle n'est liée que par la date de souscription. Elle s'inscrit dans le cadre de la révision des valeurs locatives foncières des locaux professionnels qui doit entrer en vigueur en 2016 et servira à asseoir et mettre à jour annuellement les nouvelles bases de taxes foncières et de cotisation foncière des entreprises.

Les nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives intègrent, en effet, un tarif au m², pour chacune des 38 catégories de locaux, déterminé à partir des loyers constatés dans un secteur géographique défini. Chaque année, la déclaration de loyer des occupants permettra à l'administration de mettre à jour les tarifs en tenant compte ainsi de la réalité du marché.

Cette obligation, prévue à l'article 1498 bis du CGI, constitue donc le fondement de la mise en oeuvre de la révision des valeurs locatives et de l'actualisation annuelle. Dans ce contexte, l'administration devrait insister sur le caractère obligatoire de cette déclaration. Il est donc recommandé de s'y astreindre dans la mesure où les pénalités pour défaut de déclaration sont applicables et même si la DGFiP a déclaré vouloir se montrer tolérante pour 2015, première année de mise en place.

Procédure EDI- REQUETE

Pour faciliter la déclaration des loyers, l’administration a mis en place un système de communication préalable, aux exploitants de locaux à usage professionnel ou commercial, des éléments nécessaires à l'identification des locaux qu'ils occupent. Cette communication transite par la nouvelle filière EDI-REQUETE. Ainsi, depuis le 13 février 2015, les exploitants « occupants » peuvent récupérer via EDI-REQUETE la liste et les caractéristiques des locaux qu'ils occupaient au 1er janvier 2015.

La nouveauté de cette procédure EDI-requête réside dans la mise en place d'un double flux, en ce que, pour la première fois :

  • l'administration va communiquer au locataire des informations sur les locaux qu'il occupe, et donc qui composent sa base de CFE ;
  • et en retour, celui-ci va donner des informations à l'administration.

Selon l'arrêté du 1er août 2014, les informations transmises à l'occupant seront les suivantes :

  • identifiants fonctionnels du local, dont « numéro invariant » ;
  • adresse foncière du local ;
  • nom du propriétaire du local ;
  • indication du taux d'occupation du local ;
  • indication du local en sous-sol ou stationnement.

L'occupant devra alors vérifier que tous les éléments portés sur le formulaire DECLOYER sont exacts et, le cas échéant, les corriger. Il devra ensuite indiquer le montant du loyer correspondant puis renvoyer l'information par télédéclaration.

Cette phase de retour d'information relative au loyer n'est disponible qu'après publication des décrets d'application définitifs et à l'ouverture du millésime 2015 de télédéclaration, soit début avril.

Cela étant, la requête portant sur les informations relatives aux locaux composant les bases de CFE est disponible dès à présent.

DECLOYER

À partir du 1er avril 2015, l'entreprise doit déclarer, à l'aide du formulaire DECLOYER via EDI-TDFC, les loyers pour les locaux dont les caractéristiques sont renvoyées par EDI-REQUETE.

La date limite de dépôt de la déclaration est, en principe, la même que la date limite de dépôt de la déclaration de résultats à savoir le 5 mai (ou le 15 mai avec mention expresse). Toutefois, pour la campagne 2015, une prolongation du délai de dépôt de cette déclaration au 15 septembre 2015 est accordée.

Caractère obligatoire de la déclaration

L’administration rappelle que l'obligation de déclaration ne concerne que les entreprises locataires et que les loyers qui seront collectés en 2015 ne serviront pas à mettre à jour les valeurs locatives révisées des locaux professionnels. Pour 2015, il s'agira de valider le bon fonctionnement de cette mise à jour permanente au niveau des échanges entre la DGFiP et les entreprises (via EDI-REQUETE, puis via EDI-TDFC) et de la qualité des informations déclarées.

L'administration indique que les entreprises doivent toutefois tout mettre en oeuvre pour déclarer les loyers qu'elles payent.

Difficultés

L'une des principales difficultés auxquelles le locataire est susceptible de se heurter concerne l'identification du local ou des « locaux fiscaux » occupés, notamment lorsque l'immeuble fait l'objet d'une occupation multiple qui a évolué au fil du temps et dont l'administration n'a pas tenu compte.

Chaque « local fiscal » est identifiable par un numéro d'invariant que l'on peut assimiler au « code fiscal » de l'unité d'évaluation. La difficulté réside dans le fait qu'un immeuble est décomposé en plusieurs locaux selon le principe d'unité d'évaluation qui stipule que « La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière doit être déterminée pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte » (CGI art. 1494 ; CGI, ann. III, art. 324 A).

Mais, en pratique, ce principe n'est pas toujours respecté. En effet, selon le « découpage » fiscal de l'immeuble, un locataire peut occuper plusieurs « locaux fiscaux », faisant l'objet d'un seul bail ou, à l'inverse, il peut louer une partie d'un « local fiscal » qui, dans ce cas pourra faire l'objet de plusieurs baux.

Dans ce cadre, il peut s'avérer nécessaire de contacter le propriétaire, susceptible d'apporter des informations utiles car, en 2013, dans le cadre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, il a dû souscrire par local fiscal lui appartenant une déclaration indiquant notamment la catégorie, la surface et la superficie louée. Les références de ces locaux (numéro d'invariant, étage, etc.) sont les mêmes que celles que l'occupant obtiendra par le biais d'EDI-requête et qui composent sa base de CFE.

Si des erreurs sont constatées, il est important de les corriger car ces informations sont celles qui servent à l'administration fiscale pour déterminer la valeur locative imposable en cotisation foncière des entreprises puisqu'à chaque local fiscal correspond une valeur locative et que plusieurs locaux peuvent composer la base de CFE. À cette occasion, des sous-évaluations ou des surévaluations peuvent être décelées.

Par ailleurs, saisir cette opportunité pour mettre à jour les unités d'évaluation peut s'avérer utile. En effet, lorsque la répartition des unités d'évaluation n'est pas conforme aux principes, la valeur locative est susceptible d'être erronée. À titre d'exemple, les parties communes d'un immeuble, non imposables en cotisation foncière des entreprises, sont fréquemment incluses dans l'imposition lorsque l'administration

Le loyer à déclarer

Le loyer à reporter est le loyer annuel hors charges et hors taxes de l'année en cours. D'une manière générale, dès lors que le loyer ne peut être considéré comme représentatif du marché locatif, il ne doit pas être déclaré (bail à construction, crédit-bail, etc.).

Dans certaines situations particulières, les consignes à suivre sont les suivantes :

  • si le loyer n'est pas connu, il convient de saisir le loyer de l'année précédente (clause de loyer variable par exemple) ;
  • si le locataire doit quitter les locaux en cours d'année, il renseigne le loyer couvrant la période occupée et indique la date de fin d'occupation ;
  • en cas de révision de loyer en cours d'année, il convient de porter le loyer annuel hors réévaluation ;
  • si le locataire bénéficie d'une franchise de loyer, il déclare le loyer annuel sans tenir compte du rabais accordé ;
  • lorsque le loyer couvre plusieurs locaux de même nature, il convient de répartir le loyer par rapport à la surface occupée. Si cette opération est impossible, le montant total du loyer doit être indiqué sur le local représentant la partie louée la plus importante et pour les autres locaux, il devrait indiquer « 1 € ».

Dès lors que le loyer ne peut être considéré comme normal, il ne doit pas être déclaré. Dans ce cas de figure, il convient de porter occupé par son propriétaire et d'indiquer un montant de loyer égal à 0 €.

L'administration a édité une fiche pratique dans laquelle elle apporte des réponses à nombre de situations envisageables.

Voilà sans doute ce que l'on nomme le choc de simplification.