La réduction d'impôt Censi Bouvard en faveur des personnes physiques

Rappel du dispositif

Une réduction d'impôt répartie sur neuf ans est accordée aux personnes qui acquièrent, jusqu'au 31 décembre 2016, des logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, ou des logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou qui font l'objet de travaux de réhabilitation, au sein de certaines structures, et qu'ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.

Remarque : la qualité de loueur en meublé non professionnel s'apprécie au moment de l'acquisition du logement. On peut donc exercer l'activité, par la suite, à titre professionnel.

Les logements acquis doivent faire partie d'une des six structures suivantes :

• un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapés ;
• les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant reçu l'agrément "qualité" ;
• un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
• un établissement de santé dispensant des soins de longue durée ;
• une résidence avec services pour étudiants ;
• une résidence de tourisme classée.

Le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

Remarque : la location doit prendre effet dans le mois qui suit, selon les cas, la date d'acquisition ou la date d'achèvement de l'immeuble ou des travaux.

Les investissements éligibles ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient du bien retenu dans la limite de 300 000 € par an, quel que soit le nombre d'immeubles concernés.

Le taux de la réduction d'impôt est de 11%.

La réduction d'impôt est répartie, par neuvième, sur neuf ans et s'impute sur l'impôt sur le revenu de l'intéressé. Au cas où la réduction excède l'impôt au titre d'une année, la part excédentaire de la réduction s'impute sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la 6e année incluse.

La position de l’administration confirmée

Selon le fisc, pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, l'immeuble doit être acquis directement par le contribuable, personne physique, qui entend bénéficier de l'avantage fiscal.

Cette position est confirmée par la cour administrative d'appel de Versailles.

La cour précise que l'avantage étant réservé aux personnes imposables en France sur l'ensemble de leurs revenus à raison d'un des critères de résidence limitativement énumérés par la loi (foyer fiscal, lieu de séjour principal ou centre des intérêts économiques), il ne peut pas s'appliquer aux investissements réalisés par une société de personnes (SCI par exemple). En effet, une personne morale ne peut avoir qu'un siège social ou un siège de direction effective, qui sont des critères de rattachement territorial ne figurant pas à l'article 4 B du CGI.

Remarque : le fait que, dans les sociétés de personnes, les bénéfices sont imposables entre les mains des associés, qui peuvent être résidents de France au sens de l'article 4 B du CGI, est ici inopérant.

En conséquence, les investissements réalisés par l'intermédiaire d'une société n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt.

Vigilance donc.

Article réalisé en partenariat avec Stratégie Capital.

Source : CAA Versailles du 15.05.2016.