Les déficits générés par un immeuble cédé sont imputables sur les revenus fonciers ultérieurs

Pour rappel, l’article 156-I-3° du Code général des impôts prévoit les règles d’imputation des déficits fonciers :

• les déficits résultant de dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € ;
• la fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Il est également précisé que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

Le Tribunal Administratif de Melun avait remis en cause une des positions de l’Administration fiscale (BOI-RFPI-BASE-30-20-10 n°250) en considérant que le déficit se rapportant à l’immeuble cédé peut s’imputer dans les conditions de droit commun sur les revenus fonciers des années ultérieures et qu’il n’y avait pas lieu d’exclure de l’imputation sur les revenus fonciers des dix années suivants les déficits fonciers générés par l’immeuble cédé.

Pour le Tribunal Administratif de Melun, le déficit foncier se rapportant à l’immeuble cédé non imputé à la date de la cession n’était donc pas perdu.

La Cour Administrative d’Appel de Versailles avait également retenu cette position dans une affaire d’Avril 2016.

L’Administration Fiscale avait réaffirmé sa position dans une réponse ministérielle du 5 mai 2016.

Le Conseil d’Etat vient de statuer sur cette question et infirme la doctrine de l’administration fiscale en confirmant la position du Tribunal Administratif de MELUN et de la Cour Administrative d’Appel de Versailles.

Pour le Conseil d’Etat, les déficits se rapportant à un immeuble qui cesse d’être donné en location (fin de location ou cession) sont donc bien imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’Administration fiscale devra mettre à jour sa doctrine afin de se mettre en conformité avec la position du Conseil d’Etat. De même, la doctrine concernant le calcul des plus-values immobilières devra être adaptée puisque l’administration admettait à certaines conditions que le déficit foncier pouvait venir majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.

Source : TA MELUN, 25 Juin 2015, n°1406147 ; CAA VERSAILLES, 12 avril 2016, n°14VE03643 ; Réponse Frassa – Sénat 05/05/2016 n°17350 page 1896 ; CE, 26 Avril 2017, n°400441.