Loi Pinel : décret d'application sur réforme des baux commerciaux

Le congé

La loi du 18 juin 2014 a ouvert aux parties la possibilité de donner congé soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le décret est venu préciser la date à retenir pour le congé donné par LRAR. Ladite date à retenir est celle de la première présentation de la lettre (article R145-1-1 du code de commerce). Cette disposition est applicable aux contrats en cours au 5 novembre 2014.

Si les formalités ne sont pas respectées (respect des conditions de délais et de contenu), un nouveau bail pourrait être conclu.

La répartition des charges entre le bailleur et le preneur

Le décret précise la liste des charges, travaux, impôts, taxes relatifs aux parties privatives et communes qui ne peuvent être mis à la charge du locataire. Toute clause contraire est réputée non écrite.

L’article R145-35 du Code de Commerce mentionne cette liste :

• les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent,
• les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur et le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement,
• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail,
• dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’inventaire précis

Depuis la loi PINEL, les baux doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial. L’inventaire doit également comporter l’indication et la répartition des charges entre le bailleur et le preneur.

Tous les ans, un état récapitulatif doit être adressé par le bailleur au locataire et ce même en cas de création de nouvelles charges.

Cet inventaire doit être communiqué au preneur au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété.

Lors de la conclusion du bail commercial puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque preneur :

• un état prévisionnel des travaux projetés dans les trois années qui suivent accompagné d’un budget prévisionnel,
• un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes précisant leur coût.

Ces informations sont transmises au preneur dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

Ces dispositions sont applicables à compter du 5 novembre 2014.

Sources : Décret n°2014-1317, 3 novembre 2014, JO 5 novembre 2014 et dictionnaire permanent droit des affaires.