Nouveautés pour les revenus fonciers et les investissements locatifs aidés

Nouveautés pour les revenus fonciers et les investissements locatifs aidés

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Nouveautés et précisions relatives aux revenus fonciers et aux investissements locatifs aidés Pinel et Scellier introduites par la loi ELAN, la loi de financement de la sécurité sociale, la loi de finances pour 2019, les réponses ministérielles ou encore la jurisprudence.

Prélèvement à la source

Sont déductibles des revenus fonciers 2018, les charges payées en 2018 et les charges récurrentes échues en 2018 quelle que soit la date de paiement. 
Les revenus fonciers sont soumis, à compter de 2019, au prélèvement à la source sous la forme d’un acompte d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (CGI art. 204 C). Pour les revenus fonciers perçus ou réalisés en 2018, l’impôt sur le revenu et, s’il y a lieu, les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, afférents aux revenus autres qu’exceptionnels de 2018 seront restitués via le crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement (CIMR).

Les revenus fonciers de 2018 ayant un caractère exceptionnel seront imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine lors de la liquidation définitive de l’impôt sur les revenus de 2018 (avis d’impôt sur les revenus de 2018 adressé au contribuable au cours de l’été 2019).

Le revenu net foncier 2018 retenu pour le calcul du CIMR est celui déterminé en tenant compte des règles particulières de déduction appliquées à certaines charges. En principe une charge est déductible des revenus fonciers à condition qu'elle ait été payée au cours de l'année d'imposition, quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante est venue à échéance. Pour la détermination du revenu net foncier 2018, et pour les contribuables autres que ceux relevant du régime micro-foncier, des règles spécifiques sont établies. Sont déductibles des revenus fonciers perçus en 2018 :

  • les dettes afférentes à des charges foncières (récurrentes ou non) payées en 2018 (quelle que soit la date d’échéance),
  • et les dettes afférentes à des charges récurrentes (listées dans le tableau ci-dessous) échues en 2018 (quelle que soit la date de leur paiement). Ainsi les dettes afférentes à des charges récurrentes payées en 2017 mais dont la date d’échéance est fixée en 2018 sont déductibles des revenus fonciers 2018 (et non 2017). Les dettes afférentes à des charges récurrentes payées en 2019 mais dont la date d’échéance est fixée en 2018 sont déductibles des revenus fonciers 2018 (et non 2019).

Les hypothèses sont résumées dans le tableau ci-dessous.

Pour la détermination des revenus fonciers de 2019, le montant de certains travaux déductibles est égal à la moyenne des travaux payés en 2018 et en 2019. 

Déclarations 2042 et 2044

Les déclarations des revenus 2044 et 2044 spéciales sont enrichies de lignes supplémentaires en vue du calcul du CIMR. 
Afin de permettre le calcul du CIMR relatif aux revenus fonciers perçus en 2018, les déclarations 2044 et 2044 spéciale (millésime 2019) sont complétées de cadres à renseigner. Les montants obtenus sont ensuite reportés sur la déclaration des revenus 2042.

Pour les contribuables qui relèvent du régime micro-foncier, les lignes du cadre 4 de la déclaration des revenus 2042 doivent être renseignées afin que l’administration fiscale puisse effectuer le calcul du CIMR.

Réduction PINEL

La réduction d’impôt sur le revenu Pinel est aménagée et son champ d’application étendu aux logements situés dans le centre-ville de communes et nécessitant une réhabilitation. 

Prélèvements sociaux

Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux à un taux global qui reste fixé à 17,2%. Mais à compter de l'imposition des revenus 2018 :

  • ce taux global est composé d’une CSG à 9,2%, d’un prélèvement unique de solidarité à 7,5 % et d’une CRDS à 0,5%. En tant que revenus du patrimoine, les revenus fonciers supportent également les prélèvements sociaux. Dès l’imposition des revenus 2018, le taux de la CSG sur les revenus fonciers est ramené de 9,9 % à 9,2 %, mais le taux global des prélèvements sociaux n'est pas modifié et reste fixé à 17,2%. Cette réduction de 0,7 point (c. séc. soc. art. L. 136-8, I.2), est directement transférée vers le nouveau prélèvement de solidarité.

Ce prélèvement unique de solidarité de 7,5 % s'applique aux revenus fonciers, dès l'imposition des revenus de 2018 (CGI art. 235 ter). Il remplace le prélèvement social de 4,5 %, la contribution additionnelle de 0,3 % (CASF art. L. 14-10-4), le prélèvement solidarité de 2 % et la CSG pour 0,7 point.
Les revenus fonciers restent ainsi soumis à un taux global de 17, 2 % composé de la CSG au taux de 9,2%, du prélèvement unique de solidarité de 7,5% et de la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) à 0,50%.

Exemple

Pour un revenu foncier de 10 000 perçu en 2018, le total des prélèvements sociaux est de 1 720 €, soit une CSG de 920 €, un prélèvement de solidarité de 750 € et une CRDS de 50 €.
La fraction de CSG déductible sur les revenus du patrimoine et de placement soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (6,8 points) n'est pas modifiée (CGI art. 154 quinquies, II).

  • Ressortissants étrangers

Les personnes relevant, à titre obligatoire, de la législation d'un autre État de l’UE, de l'EEE ou de la Suisse en matière d'assurance maladie sont exonérées de CSG et de CRDS. Les non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine sur leurs revenus fonciers de source française.

À compter de l’imposition des revenus de 2018, sont toutefois exonérées de CSG et de CRDS les personnes relevant à titre obligatoire de la législation d’un autre État de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse en matière d’assurance maladie sous réserve que ces personnes ne soient pas à la charge d'un régime obligatoire de sécurité sociale français.
Rappelons que, contrairement aux personnes ayant leur domicile fiscal en France, les non-résidents ne sont pas autorisés à déduire la CSG acquittée au titre de leurs revenus fonciers de source française pour le calcul de leur revenu imposable en France.

  • Déficit et usufruitier

Le Conseil d'État confirme la possibilité pour l'usufruitier de parts d'imputer une part du déficit social sur ses revenus fonciers. Selon la doctrine administrative seul le nu-propriétaire peut déduire la quote-part des déficits réalisés par la société correspondant à ses droits, dès lors qu’en sa qualité d’associé, il est le seul à répondre des dettes de la société (BOFiP-BIC-CHAMP-70-20-10-20-§ 150-12/09/2012). Le Conseil d'État a infirmé cette doctrine en jugeant que, en cas de démembrement de titres d'une SCI non soumise à l'IS, l'usufruitier peut imputer, à hauteur de sa quote-part, le déficit social de la SCI sur ses revenus fonciers (CE 8 novembre 2017, n° 399764).
Cette solution dégagée à propos des SCI est confirmée par une décision relative cette fois à un déficit subi par une SNC (CE 28 septembre 2018, n° 408029 ; voir RF 1101, § 1209).

  • Investissement Scellier : limite du nombre d’investissements

Le Conseil d’Etat précise les modalités d'application de la limite de l'avantage fiscal Scellier à un logement par an. Le nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt Scellier est limité à un logement par an. Selon le Conseil d’État, lorsque le contribuable fait construire son logement, cette limitation s’apprécie à la date d’achèvement du logement et non à la date de dépôt du permis de construire, solution adoptée par l’administration fiscale (CE 18 juillet 2018, n° 412142 ; CGI art. 199 septvicies).

Rappelons que lorsque l’investissement prend la forme d’une acquisition d’un logement ou d’un local, cette limitation s'apprécie à la date de signature de l’acte authentique d’achat.

Nos équipes sont à votre disposition pour vous accompagner dans les démarches déclaratives.