Renouvellement de bail : refus verbal du bailleur

Le refus de renouvellement doit être notifié par le bailleur au locataire dans un acte d'huissier comprenant certaines mentions obligatoires. Le locataire ne doit pas se fier à un refus verbal, un tel refus ne pouvant conduire qu'au renouvellement du bail.

La règle légale : un refus notifié par huissier

Une procédure, relativement pointilleuse, est prévue par le code de commerce lorsque le locataire souhaite renouveler son bail commercial et que le propriétaire entend s’y opposer.Ainsi, lorsque le bail vient à échéance (c’est-à-dire au bout de 9 ans) et que le locataire souhaite son renouvellement, il doit en faire la demande au bailleur soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée AR (c. com. art. L. 145-10, al. 2).

Dans les 3 mois de cette demande, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au locataire s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement (c. com. art. L. 145-10, al. 3).Enfin, l’acte d’huissier notifiant le refus doit, à peine de nullité, indiquer au locataire qu'il peut contester le refus ou réclamer une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans les 2 ans du refus (c. com. art. L. 145-10, al. 4).

Que vaut un refus verbal consigné dans un acte d’huissier ?

Départ du locataire qui demande une indemnité d'éviction - Dans une affaire récemment soumise à la Cour de cassation, un locataire avait, par acte d’huissier, signifié au bailleur une demande de renouvellement. Le bailleur avait alors déclaré à l’huissier qu’il refusait de renouveler le bail et voulait reprendre son bien. L’huissier avait consigné ces déclarations dans son acte.

Suite à ce refus, le locataire avait rendu les clés au bailleur, puis l’avait assigné en paiement d’une indemnité d’éviction.

Au cours de cette procédure, le bailleur était décédé et l’instance était poursuivie par ses héritiers.

Un argument inattendu pour ne pas payer l'indemnité - Pour refuser de payer l’indemnité d’éviction, les héritiers utilisent un argument quelque peu spécieux : puisque leur parent n’a pas respecté à la lettre la règle légale du refus de renouvellement, le bail s’est trouvé renouvelé. Et puisque le locataire bénéficie d'un bail renouvelé, aucune indemnité d’éviction ne lui est due.

L’argument des héritiers est validé par la Cour de cassation : À défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au locataire, une déclaration de refus de renouveler le bail, faite verbalement par le bailleur, en réponse à l’interpellation de l’huissier de justice lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, ne constitue pas un acte de refus de renouvellement prévu à l’article L. 145-10 du code de commerce.

Conseil aux bailleurs, mais aussi aux locataires

Il est important pour les bailleurs de respecter l'article L. 145-10 du code de commerce ; à défaut, leur refus de renouvellement ne vaut rien et ils ne peuvent pas récupérer leur local.

Pour autant, les locataires doivent, eux aussi, être très vigilants. Si le refus de renouvellement n'a pas été fait dans les règles, ils doivent considérer que le bail a été renouvelé. Non seulement aucune indemnité d'éviction ne leur est due mais on pourrait également imaginer que les loyers du bail renouvelé leur soient réclamés.

Source :Cass. civ., 3e ch., 24 septembre 2020, n° 19-13.333 – Revue fiduciaire droit des affaires