SCI et résidence principale – attention aux montages fiscaux

Un montage juridique ne saurait avoir de motivation que fiscale : il doit avant tout et surtout correspondre à une réalité économique

A titre de rappel, sont constitutifs d’un abus de droit :

les actes ayant un caractère fictif ;
les actes qui, cherchant le bénéfice d’une application littérale de textes ou de décisions, à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que le contribuable, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, auraient normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Une main sur une souris d'ordinateur avec un bloc notes violet

Dans l’affaire qu’a eu à juger la Cour Administrative d’Appel de VERSAILLES, un associé majoritaire avait acheté sa résidence principale via une SCI. Des travaux avaient été réalisés et représentaient 30% de la valeur du bien immobilier. Un bail était conclu entre ledit associé et la SCI et celle-ci n’avait acquis aucun autre bien.

Les travaux réalisés ont généré un déficit foncier.

S’agissant du montage évoqué, l’administration a considéré que ce montage permettait à l’associé d’éluder l’impôt sur le revenu puisque le déficit foncier lui revenant a pu être imputé sur les revenus fonciers qu’il tirait d’autres SCI.

Il s’agit donc d’un montage artificiel dont la finalité était fiscale => ce montage est constitutif d’abus de droit pour l’administration fiscale par fraude à la loi.

Autrement dit, lorsqu’un associé se réserve la jouissance d’un bien détenu dans la SCI, les revenus de ce logement ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. A contrario, les charges y afférent ne sont pas déductibles.

Sans ledit montage, l’associé n’aurait pas déduit les travaux de son impôt sur le revenu.

Source : CAA VERSAILLES 16 octobre 2025 n°23VE01726