La loi n°2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a été publiée au Journal Officiel du 26 juin 2026.
La loi est donc entrée en vigueur le 27 juin 2026, lendemain de la publication au Journal Officiel. Cette date constitue l’entrée en vigueur de toutes les dispositions fiscales qui ne comportaient pas d’entrée en vigueur spécifique dans la loi.
La loi renforce le formalisme applicable aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière en imposant l’intervention d’un professionnel assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (notaire, avocat ou expert-comptable), faute de quoi, l’enregistrement de la cession est refusé.
En imposant l’intervention de ces professionnels, le législateur entend assurer l’identification effective des parties et des bénéficiaires effectifs, renforcer la traçabilité des flux financiers liés aux mutations indirectes d’immeubles, limiter les risques de fraude fiscale et de blanchiment par interposition de structures sociétaires et améliorer la sécurité juridique des transactions.
Le nouvel article 1865-1 du Code civil impose désormais, à peine de nullité, la constatation de telles cessions par acte authentique (notaire), par acte contresigné par avocat ou, lorsque la loi l’autorise, par acte sous signature privée établi par un expert-comptable.
L’article fait notamment référence à l’article 22 de l’Ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts-comptables et réglementant le titre et la profession d’expert-comptable (mission juridique si missions d’ordre comptable ou d’accompagnement déclaratif et administratif de caractère permanent ou habituel ou travaux juridiques liés aux travaux comptables dont l’expert-comptable est chargé).
Un nouvel article 635-0 A du Code général des impôts subordonne l’enregistrement de ces opérations à la présentation de la copie de l’acte revêtant l’une des formes requises.
Ce formalisme concerne donc toutes les cessions de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière.
Il y aura lieu de déterminer si le terme cession vise également les donations, les apports, échanges, cessions démembrées ou autres opérations complexes concernant lesdits titres.
La prépondérance immobilière est entendue au sens de l’article 726, I-2° du Code général des impôts : est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant les cessions en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales répondant elles-mêmes aux mêmes conditions pour être qualifiées de personnes morales à prépondérance immobilière.
Ne sont pas visées par ce nouveau formalisme les cessions portant sur des parts sociales ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L 214-1 du Code monétaire et financier (SCPI, OPCI et FCPI).
Outre le refus d’enregistrement de l’acte, la sanction civile du non-respect de ce nouveau formalisme sera la nullité absolue de l’acte.
Cette mesure est entrée en vigueur le 27 juin 2026.
La loi allonge le délai de conservation des livres, registres, documents ou pièces visé à l’article L. 102 B, I alinéa 1 du Livre des Procédures Fiscales.
Ce délai actuellement de six ans sera porté à dix ans.
Les autres modalités de conservation des documents sont, elles, inchangées (sous format papier ou électronique).
Le délai de conservation des documents constitutifs de la piste d’audit fiable est également allongé de six ans à dix ans (article L. 102 B, I bis du Livre des Procédures Fiscales).
La prolongation de ces délais entre en vigueur à compter du 1er septembre 2026.
Cet allongement concerne les documents dont le délai de conservation expire après le 1er janvier 2027.
Prenons l’exemple d’une facture de vente émise le 25 août 2020. Elle doit être conservée jusqu’au 25 août 2026. Cette facture ne sera pas concernée par l’extension du délai de conservation puisqu’il aura expiré avant le 1er janvier 2027.
En revanche, une facture de vente émise le 15 décembre 2024 doit être conservée jusqu’au 15 décembre 2030. Son délai de conservation expirant après le 1er janvier 2027, elle est concernée par l’extension du délai de conservation et devra donc être conservée jusqu’au 15 décembre
L’article 990 D du Code général des impôts prévoit l’application d’une taxe annuelle égale à 3% de la valeur vénale des immeubles situés en France ou des droits réels portant sur lesdits immeubles détenus par des personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables (qui possèdent lesdits biens directement ou par entité interposée), qu’elles soient françaises ou étrangères.
Pour être exonérée de ladite taxe, l’article 990 E, 3°-d prévoyait que les redevables devaient communiquer chaque année ou prendre et respecter l’engager de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, différentes informations.
Ledit engagement était généralement constaté dans les statuts (notaire) ou par courrier séparé joint à l’option pour l’impôt sur les sociétés.
En effet, grâce à l’article 990 E, 3°-e, les entreprises déposant une déclaration 2072 n’étaient pas non plus concernées par cette taxe, soient les entreprises non soumises à l’impôt sur les sociétés (site impôts).
L’article 102 de la loi vient supprimer la 2e partie du d, soit la possibilité de prendre et de respecter l’engagement de communiquer les informations à l’administration fiscale à sa demande.
L’exonération est désormais nécessairement subordonnée à la souscription d’une déclaration annuelle, au plus tard le 15 mai. Il faudra donc désormais souscrire une déclaration 2746-SD avec l’ensemble des informations afin de bénéficier de l’exonération (totale ou partielle selon le nombre de titres pour lesquels l’identité et l’adresse du détenteur ont été révélées).
L’article 102 ajoute également l’obligation pour les entités étrangères qui ne disposent pas d’un établissement stable en France de désigner un représentant fiscal habilité à recevoir les communications, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la taxe. Cette désignation est également faite sur la déclaration 2746-SD.
Lesdites dispositions entrent en vigueur le 27 juin 2026, lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel.
Compte tenu de la date limite de dépôt des déclarations annuelles, l’obligation déclarative et la désignation d’un représentant fiscal pour les entités étrangères s’appliqueront en pratique en 2027 (au plus tard le 15 mai 2027).
Reste à savoir ce que deviennent les engagements de communication qui ont été pris avant l’entrée en vigueur de la loi. Il conviendra d’attendre les commentaires de l’administration fiscale à ce sujet afin de savoir si les entités qui avaient pris cet engagement devront désormais souscrire une déclaration 2746-SD.
Source : Loi n°2026-534 du 25 juin 2026
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